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借地権は更地にして返さないといけない?

借地権は更新時に更地にして返さないといけないと思っている方
地主からそのようなことを言われた
という方からのご相談がこのとこ増えております。

借地権を無断増改築をしてしまった等の特別の事例がなければ、更地にして返さなければいけないことはまずありません。
借地法で以下のことが規定されています。

・「契約更新時点で建物が存続し、借地人が土地の使用を継続している場合は、地主がその使用に対し、遅滞なく異議を述べないと借地契約は前契約と同一の条件を持って設定されたものとして扱われる」(借地法第6条1項)

・契約期間が満了し、借地上に建物が存在すれば、地主から遅滞なく更新拒絶の異議の申し立があった場合でも、地主の述べる異議には正当事由が必要である。(借地法第4条1項、第6条2項)

 

正当事由があるか否かは、裁判所によって借地関係の存続を希望する借地人と、終了を望む地主との双方の土地を使用する事情等を総合的に考慮して判断されます。
裁判所は地主の正当事由を簡単には認めていないので、借地の明渡しが認められる事は簡単にはありえません。
ただし、稀にご両親やご先祖が地主に対して無断増改築や無断転貸などの違反行為、背信行為があったとき、地主側の正当事由として認められる理由の一つとなります。
まずは契約書や今までの借地の経緯をきちんと書類として集めておく必要はあります。

 

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借地110番では、地主さんと借地人さんの間を第三者として円満に解決いたします。
またどのような借地でも現金で買付することが可能です。
まずはお気軽にご相談ください。
借地相談窓口:03-5814-0087

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借地権は売却可能?


借地権は売却することが可能です。

借地権を譲渡する場合は地主の承諾が必要となります。(民法612条)。その際には承諾料が必要となります。
地主の承諾が得られない場合や承諾料の額が合意できない時には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を受ける方法があります(借地借家法19条)

【1.地主が承諾をした場合】

借地権価格の約1割の承諾料は必要となります。
借地権そのものを売却することですが、借地権の建物を売却した時には、借地権は従たる権利として建物と共に譲渡されることになります。

【2.地主が承諾をしなかった場合】

借地非訟という手続きで、地主に代わり裁判所からの許可がもらえます。
許可のための要件
1.土地賃貸借が存在すること
2.借地人が所有する借地上の建物が存在すること
3.借地人が地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合であること。また、建物とともに借地権も譲渡または転貸しようとする場合であること。
4.賃貸人の承諾がないこと。
5.賃貸人に不利のなる恐れがないこと
6.一切の事情を考慮して許可をすることが妥当な場合

 

 

また、借地非訟の手続きをとるには、次の更新まで2〜3年ほどあることが望ましいです。

※買主が住宅ローンを希望している場合
【2.地主からの承諾がもらえず裁判所からの許可を得る場合】は
ローンで買い取るということだと裁判所から買い手とは認められません。
地主に対して判子が必要な条件が多々あり、譲渡許可をしない地主相手に到底無理な話だからです。
また【1.地主が承諾をした場合】に関してでも
地主に対して抵当権設定契約書に実印の押印と印鑑証明書の提出を求めてきます。
それらの資料が取れたとしても、金融機関からのローン審査がおりないことが多々あります。

借地非訴は決して自己判断で行わないでください。
安易に弁護士に頼んで、許可が降りず結局明渡しとなってしまった事例があります。

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借地110番では、地主さんと借地人さんの間を第三者として円満に解決いたします。
またどのような借地でも現金で買付することが可能です。
まずはお気軽にご相談ください。
借地相談窓口:03-5814-0087

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借地権の売却で大手の不動産会社を回っていらっしゃる方へ


借地権を売却したい。
そう思っている方は沢山いらっしゃいます。
ただ、借地権は普通の所有権とは違い、簡単には売却ができないデメリットがあります。
地主の承諾がなければいけない、ただ地主が承諾をしてくれない。
その場合は裁判所が地主に変わる許可を与える「借地非訴」という手続きに簡単に持って行ってしまうと様々なトラブルが発生してしまいます。
借地権は非常にデリケートなものですので、不動産のように簡単には対処ができません。

借地110番はそのような借地権を23年間対応して、借地の売却依頼を約200件処理を行ってまいりました。
ただ、売却が不可能な場合もあるため、まずは借地権が売却ができるものかお調べ致します。

 



借地権は更新が近づいてくると売却ということが難しくなってきます。

一般の不動産会社を何年間も回っていらっしゃる方、借地110番までお気軽にお問い合わせください。
借地相談窓口:03-5814-0087

 

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更新料の相場

(質問)
借地権の更新料の価格が高いような気がします
来年借地権の更新のため、
地主さんから更新料の通知がきましたが
300万となっており、こんなに払うものなのかと驚いています。
きちんとした更新料を算出したいのですが、どうやって更新料の相場というのを算出できるでしょうか?

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(お答え)
借地権の更新料は、借地権価格(更地価格の5~8割)×0.05%~0.10%が相場と言われています。
ただ、これも一応の目安となっております。
また、契約書に特約がない場合、更新料の支払いの義務はありません。
特約がある場合でも更新料の支払いについて具体的な金額が定められていなければ、必ずしも更新料を支払う必要はありません。
契約書をもう一度確かめることをお勧め致します。

また、借地110番では適正な更新料の算出など借地人様のサポートを行っております。
もしご不安のようでしたら、いつでもご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください。

借地相談窓口:03-5814-0087

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借地権の贈与は無断譲渡?

(質問)
借地権を地主さんの承諾なく生前贈与をしてしまい、これが無断譲渡となりもし地主にバレてしまったら明け渡しをしなければいけないのでしょうか?
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(お答え)
家族間の借地権の贈与でも借地権譲渡となり、地主の許可が必要です。

借地上の建物の所有名義を変更することは、借地人の変更を意味し、借地権の譲渡または転貸があったことになります。
借地人が借地権を第三者に譲渡するときは、地主の承諾を得ることが必要であり、それをせずに建物を財産分与して夫から妻への所有権移転登記をしたことが地主に露顕した場合、借地権の無断譲渡として借地契約の解除理由になります。
(民法612条)

最高裁の判例で、過去に、地主との信頼関係を破壊しないと認められる特段の事情があるときは地主の契約解除及び土地明け渡し請求を認めていない例もありますが
基本的に、家族間の贈与は無断譲渡となるので、地主さんから建物収去土地明渡請求をされてしまいます。

この場合は、至急専門家に相談をすることをお勧めいたします。

借地110番では地主さんとの間を円満に解決するサポートも行なっております。
もしご不安のようでしたら、いつでもご相談ください。
借地人様のための駆け込み寺、借地110番にご相談くださいませ。
まずはお気軽にご相談ください。
借地相談窓口:03-5814-0087

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地主の許可がないと借地権は売れないの?

(質問)
借地権を売却したいと思っています。
ただ地主と関係が最悪で、許可が取れる状態ではなく…。
地主の許可がないと借地権は売れないのでしょうか?

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(お答え)
地主の承諾なく借地権を譲渡すると、地主から賃貸借契約の解除をされてしまいます。
ただし、地主の許可が得られない場合は、地主の承諾に代わる許可の裁判の申立てをすることにより
借地権を第三者に売却することが可能です。

申立てをする際にはきちんとした書類を作成するため、弁護士や行政書士、司法書士さんが必要となります。
裁判の許可の申立てをする際には必ず専門家を通すことをお勧めいたします。

借地110番では許可の裁判の申立てのサポートを何件も行っている実績がございます。
もしご不安のようでしたら、いつでもご相談ください。


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契約書がなく口約束で、明け渡しを要求された場合

借地契約は、土地の賃貸について当事者同士で合意をすれば口約束でも成立しています。
そのため借地契約書がない場合でも契約は成立しています。
もし明渡しを要求されても、地主側からの正当事由がなければ明渡しに応じる必要はありません。

借地権を設定する際に、当事者の間で期間を定めなかった場合、存続期間は借地法で定められています。
期間の定めがなかった場合、「堅固な建物の所有を目的とするものについては60年、その他の建物の所有を目的とするものについては30年とする」と借地法第2条1項で規定されています。
口約束で契約した場合契約書が特定できないため、判例ではその契約期間の起算点は建物の保存登記日から起算することになっています。
その契約更新時に建物が存続し借地人さんが土地の使用を継続している場合は、地主がその使用に対し遅滞なく異議を述べないと、借地契約は全契約と同じ条件を持って設定されたものとして扱われます。(借地法第6条1項)
契約書がなくても借地契約は更新されたものとして取り扱われます。
口約束のため契約書がないため、借地期間が満了するから明渡しを言い渡されるケースがありますが、明渡しに応じる必要は全くありません。



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借地権に関する契約が地主有利に書き換えられているケースが多く見られます。

・地代をダブルに取られていた。
・名義変更を更新とみなされていて更新の期間が実際の期日と違った。
このようなケースは借地人様の資料を読み込んでいき、発覚することが多いです。
借地問題は自分で気づかないところが多々あるので、疑問点がありましたら
借地110番までお問い合わせください。

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相続関係のトラブルが入っている借地人様のご相談が増えてきております。

借地で相続問題でのトラブルのご相談が増えております。
円満に解決するために、借地人様それぞれのご状況にあった解決方法を一緒に考えていっております。
相続問題は借地ではほぼ一緒についてまわる課題だと思います。

相続問題も解決してきた借地の専門家が、円満に解決致します。
遠慮なく借地110番にお問い合わせください。

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登記の問題で訪れた借地人さんのトラブルを解決いたしました。

借地権の登記は所有権の不動産とは扱いがまた変わってきます。
登記で疑問がある方は遠慮なくご相談ください。